🏢 ANÁLISIS FORENSE COMPARADO

DONACIÓN DE TERRENO – SUB LOTE 4 (SAN BARTOLO)

PARTIDA 14884649 – INVERSIONES QUO VADIS S.A.C.

1️⃣ VISIÓN GENERAL DEL CASO

2️⃣ ¿QUIÉN ES INVERSIONES QUO VADIS S.A.C.?

DATOS DE LA EMPRESA (Partida 13430005)

🔴 GERENTES DE INVERSIONES QUO VADIS S.A.C.

⚠️ PATRICIA LUJAN ANYOSA es la misma persona que aparece como representante de INVERSIONES QUO VADIS en la donación de MARKAGROUP SUR. También aparece comprando acciones y derechos del SUB LOTE 4 en 2024 (Asiento C00123).

3️⃣ LA DONACIÓN – EL "AGRADECIMIENTO" MILLONARIO

🔴 ¿POR QUÉ ES SOSPECHOSO?

1. No hay contrato de servicios que justifique la donación. No se especifica qué apoyo brindó QUO VADIS.

2. Es una donación a título gratuito. No hay contraprestación.

3. El valor es millonario: US$ 220,853.64. No es un "detalle" de agradecimiento.

4. PATRICIA LUJAN ANYOSA es la representante de QUO VADIS y también compra acciones del mismo terreno en 2024.

4️⃣ LA CADENA DE PROPIEDAD – ¿CÓMO LLEGÓ EL TERRENO A QUO VADIS?

🔄 LÍNEA DE TIEMPO DEL SUB LOTE 4

⚠️ Dato CRÍTICO: La donación ocurre antes de que MARKAGROUP SUR recupere el dominio pleno del terreno (restitución del fideicomiso el 01/08/2022). Es decir, SADA GORAY donó un terreno que aún no tenía plenamente en su poder.

5️⃣ EL FIDEICOMISO – LA OPERACIÓN OPACA

🔴 ¿QUÉ ES UN FIDEICOMISO EN GARANTÍA?

Un fideicomiso en garantía es un contrato donde una empresa (MARKAGROUP SUR) entrega un inmueble a una fiduciaria (CORFID) para garantizar una deuda. Si la deuda no se paga, la fiduciaria puede ejecutar el inmueble.

🔴 ¿QUÉ PASÓ CON EL SUB LOTE 4?

1. MARKAGROUP SUR S.A.C. entregó el SUB LOTE 4 en fideicomiso a CORFID CORPORACIÓN FIDUCIARIA S.A. (Partida 13472782).

2. El fideicomiso fue modificado en varias oportunidades (13/11/2021, 18/01/2022, 28/03/2022, 01/08/2022).

3. El 01/08/2022, MARKAGROUP SUR recuperó el dominio pleno del terreno (restitución de dominio).

4. Pero la donación a QUO VADIS ya se había realizado el 20/05/2022.

🔴 ¿QUÉ SIGNIFICA ESTO?

• SADA GORAY donó el SUB LOTE 4 a INVERSIONES QUO VADIS S.A.C. antes de recuperar el dominio pleno del terreno.

• Esto implica que la donación fue acordada o planeada mientras el terreno aún estaba en garantía de CORFID.

• ¿Cómo pudo donar un terreno que no tenía plenamente en su poder?

⚠️ Dato CRÍTICO: La donación se realizó antes de la restitución de dominio (20/05/2022 vs 01/08/2022). Esto sugiere que la donación fue acordada de antemano y que la restitución de dominio fue solo un trámite para formalizar lo que ya se había decidido.

6️⃣ LA FRAGMENTACIÓN – LA VENTA EN MIGAJAS

Después de la donación, INVERSIONES QUO VADIS S.A.C. comenzó a vender acciones y derechos del SUB LOTE 4 a decenas de personas, en porcentajes de 0.1313086802644502%.

📊 VENTAS REGISTRADAS

🔴 ¿CUÁL ES EL PROBLEMA?

• Los precios no son uniformes. El mismo porcentaje (0.1313%) se vende a precios que van desde S/ 4,900 hasta S/ 36,000.

• No hay un precio de mercado claro. Cada comprador pagó lo que QUO VADIS le pidió.

• Algunos pagos fueron en efectivo ("cancelados" en la escritura). No hay constancia de transferencias bancarias.

  
  

⚠️ Dato CRÍTICO: La fragmentación en pequeñas cuotas (0.1313%) y los precios dispares sugieren que la operación podría ser una simulación de ventas para justificar ingresos de fondos de origen ilícito.

7️⃣ ¿LA GENTE PAGÓ LO QUE DICE QUE PAGÓ?

🔴 INDICIOS DE POSIBLE SOBREVALORACIÓN O SUBVALORACIÓN

⚠️ Dato CRÍTICO: El valor declarado de la donación fue US$ 220,853.64 (≈ S/ 827,000). Pero si se suman los precios pagados por los compradores fragmentados, el valor total del terreno podría ser mucho mayor (más de S/ 40 millones ). Hay una inconsistencia grave en los valores.

8️⃣ ¿SE LE REGALÓ EL TERRENO A QUO VADIS "SOLO PORQUE SÍ"?

🔴 NO. HAY INDICIOS DE QUE LA DONACIÓN FUE UNA OPERACIÓN PLANIFICADA

1. La donación se realizó antes de que MARKAGROUP SUR recuperara el dominio pleno del terreno. (20/05/2022 vs 01/08/2022)

2. PATRICIA LUJAN ANYOSA es la representante de QUO VADIS y también compra acciones del mismo terreno en 2024.

3. INVERSIONES QUO VADIS S.A.C. no tiene actividad comercial conocida más allá de recibir y fragmentar este terreno.

4. La fragmentación y venta a terceros permitió a QUO VADIS recuperar el valor del terreno sin declarar una venta directa.

🔴 ¿QUÉ PUDO HABER PASADO?

1. MARKAGROUP SUR S.A.C. (SADA GORAY) donó el terreno a QUO VADIS para sacar el activo de su patrimonio y evitar que fuera embargado o investigado.

2. QUO VADIS (PATRICIA LUJAN ANYOSA) fragmentó el terreno en pequeñas cuotas y lo vendió a decenas de personas.

3. Los compradores pagaron precios variables, algunos en efectivo.

4. El dinero recaudado podría haber sido devuelto a SADA GORAY o utilizado para otras operaciones ilícitas.

⚠️ Dato CRÍTICO: La donación a QUO VADIS es un desvío de activos de MARKAGROUP SUR a favor de una empresa vinculada (PATRICIA LUJAN ANYOSA es gerente de QUO VADIS y también aparece comprando acciones del mismo terreno). Es un mecanismo de lavado de activos.

9️⃣ NOTARIOS CLAVE

🔟 CUADRO DE INCONGRUENCIAS

1️⃣1️⃣ PRESUNTOS DELITOS

🚨 DELITO 1 – LAVADO DE ACTIVOS

• Donación de terreno valorizado en US$ 220,853.64 sin contraprestación.

• Fragmentación en pequeñas cuotas para facilitar la venta y justificar ingresos.

🚨 DELITO 2 – SIMULACIÓN DE ACTOS JURÍDICOS

• La donación no tiene justificación comercial.

• Las ventas fragmentadas podrían estar simulando operaciones reales.

🚨 DELITO 3 – ADMINISTRACIÓN FRAUDULENTA

• SADA GORAY donó un activo millonario de MARKAGROUP SUR a una empresa vinculada.

• Los activos de MARKAGROUP SUR fueron desviados a favor de QUO VADIS.

🚨 DELITO 4 – FALSEDAD DOCUMENTAL

• Precios dispares y pagos sin comprobantes bancarios.

• Posible sobrevaloración o subvaloración de los inmuebles.

1️⃣2️⃣ CONCLUSIONES

1. MARKAGROUP SUR S.A.C. (SADA GORAY) donó el SUB LOTE 4 (11.0426 hectáreas, valor US$ 220,853.64) a INVERSIONES QUO VADIS S.A.C. (PATRICIA LUJAN ANYOSA) sin contraprestación.

2. La donación fue realizada antes de que MARKAGROUP SUR recuperara el dominio pleno del terreno. Esto sugiere que la operación fue planificada de antemano.

3. INVERSIONES QUO VADIS S.A.C. fragmentó el terreno en cuotas de 0.1313% y las vendió a decenas de personas por montos dispares (desde S/ 4,900 hasta S/ 36,000).

4. No hay transparencia en los pagos. Los compradores pagaron "en efectivo" según las escrituras, pero no hay comprobantes bancarios.

5. PATRICIA LUJAN ANYOSA está vinculada a QUO VADIS como gerente y también compra acciones del terreno en 2024.

6. El valor total del terreno es inconsistente. La donación declara US$ 220,853.64, pero las ventas fragmentadas sugieren un valor mucho mayor.

7. Se configuran presuntos delitos de: Lavado de activos, administración fraudulenta, simulación de actos jurídicos y falsedad documental.

1️⃣3️⃣ RECOMENDACIONES

🔍 Investigar a PATRICIA LUJAN ANYOSA – ¿Es testaferro de SADA GORAY? ¿Qué relación tiene con la red MARKAGROUP?

🔍 Investigar el origen de los fondos de los compradores – ¿Cómo pagaron? ¿Hay transferencias bancarias?

🔍 Investigar a INVERSIONES QUO VADIS S.A.C. – ¿Qué otra actividad comercial tiene? ¿Ha recibido otros activos de MARKAGROUP?

🔍 Investigar el notario FRANCISCO VILLAVICENCIO CARDENAS – Es notario de la donación, restitución y modificaciones de fideicomiso. ¿Cuántas operaciones más ha realizado para la red?

🔍 Investigar el fideicomiso con CORFID – ¿Qué deuda garantizaba? ¿Quién era el acreedor? ¿Por qué se modificó tantas veces?

🔍 Investigar a los compradores – ¿Son personas reales? ¿Hay testaferros entre ellos?